Инвестиции в недвижимость на Мальдивах
Мальдивы — один из наиболее известных гостиничных рынков Индийского океана, где стоимость недвижимости и инвестиционный доход тесно связаны с международным туризмом.
В отличие от традиционных рынков жилой недвижимости, инвестиции в гостиничные объекты на Мальдивах предполагают участие в операционном бизнесе. Доход владельца зависит от загрузки, стоимости размещения, эффективности управляющей компании и условий договора.
В 2025 году Мальдивы приняли около 2,25 млн иностранных туристов, установив новый рекорд. Однако в 2026 году рынок столкнулся с сокращением туристического потока, что подчеркнуло его зависимость от международной авиадоступности и внешнеэкономических факторов.
Главный вопрос для инвестора — не только где приобрести недвижимость, но и какой объект способен генерировать устойчивый денежный поток после всех расходов.
В отличие от традиционных рынков жилой недвижимости, инвестиции в гостиничные объекты на Мальдивах предполагают участие в операционном бизнесе. Доход владельца зависит от загрузки, стоимости размещения, эффективности управляющей компании и условий договора.
В 2025 году Мальдивы приняли около 2,25 млн иностранных туристов, установив новый рекорд. Однако в 2026 году рынок столкнулся с сокращением туристического потока, что подчеркнуло его зависимость от международной авиадоступности и внешнеэкономических факторов.
Главный вопрос для инвестора — не только где приобрести недвижимость, но и какой объект способен генерировать устойчивый денежный поток после всех расходов.
Мальдивы как инвестиционное направление
Экономика Мальдив во многом формируется туристическим сектором. По оценке Всемирного банка, туризм обеспечивает около 21% ВВП страны. Его влияние распространяется также на транспорт, строительство, торговлю, гостиничные услуги и инфраструктуру.
По данным World Bank Maldives Development Update, реальный ВВП страны вырос на 6,3% в 2025 году.
При этом Всемирный банк в июне 2026 года прогнозировал замедление роста экономики до 0,7% в 2026 году на фоне перебоев в авиасообщении, удорожания топлива и внешних финансовых рисков.
Это отражает ключевую особенность рынка: высокая зависимость от туризма создаёт возможности для гостиничных инвестиций, но одновременно усиливает цикличность доходов.
По данным World Bank Maldives Development Update, реальный ВВП страны вырос на 6,3% в 2025 году.
При этом Всемирный банк в июне 2026 года прогнозировал замедление роста экономики до 0,7% в 2026 году на фоне перебоев в авиасообщении, удорожания топлива и внешних финансовых рисков.
Это отражает ключевую особенность рынка: высокая зависимость от туризма создаёт возможности для гостиничных инвестиций, но одновременно усиливает цикличность доходов.
Инфраструктура как фактор развития
26 июля 2025 года состоялось открытие нового терминала международного аэропорта Velana в Мале.
Его проектная пропускная способность составляет 7 млн пассажиров ежегодно. Расширение аэропорта создаёт условия для увеличения числа международных рейсов и обслуживания растущего пассажиропотока.
Однако пропускная способность аэропорта не является прогнозом туристических прибытий: фактический спрос зависит от авиамаршрутов, стоимости перелётов и экономической ситуации на основных рынках.
Источник: Офис президента Мальдив — открытие терминала.
Его проектная пропускная способность составляет 7 млн пассажиров ежегодно. Расширение аэропорта создаёт условия для увеличения числа международных рейсов и обслуживания растущего пассажиропотока.
Однако пропускная способность аэропорта не является прогнозом туристических прибытий: фактический спрос зависит от авиамаршрутов, стоимости перелётов и экономической ситуации на основных рынках.
Источник: Офис президента Мальдив — открытие терминала.
Преимущества гостиничного рынка Мальдив
Инвестиционная специфика Мальдив сформировалась благодаря сочетанию международного туристического спроса, узнаваемости направления и ограниченных земельных ресурсов. Традиционная модель туризма предполагает размещение резортов на отдельных островах. Параллельно развивается инфраструктура на населённых островах, где работают гостевые дома, небольшие гостиницы и другие туристические объекты.
Мальдивский гостиничный рынок обладает несколькими структурными особенностями:
Мальдивский гостиничный рынок обладает несколькими структурными особенностями:
- Международная аудитория. Основные туристические рынки включают Китай, Россию и европейские страны. Такая география позволяет привлекать гостей из разных регионов, хотя не устраняет зависимость от международных перелётов.
- Ограниченность территории. Более 99% территории страны составляет водная поверхность. При этом объём пригодных для строительства участков зависит не только от географии, но и от зонирования, экологических требований и решений государства.
- Развитый резорт-сегмент. Мальдивы располагают сформированной инфраструктурой международного гостиничного туризма, включая курортные комплексы под управлением глобальных операторов.
- Развитие населённых островов. Расширение гостиничного предложения за пределами классических приватных резортов создаёт дополнительные форматы размещения и инвестирования.
Однако ограниченность земли сама по себе не гарантирует роста стоимости объектов: на цену влияют доходность гостиницы, срок прав пользования, конкуренция и возможность перепродажи.
Туристический поток, загрузка и стоимость проживания
Источники: Maldives Monetary Authority — туристические прибытия, загрузка резортов, загрузка гостиниц, средняя продолжительность пребывания.
Что происходит в 2026 году
После роста в январе и феврале 2026 года туристический поток сократился на фоне нарушений международного авиасообщения. По состоянию на 14 октября 2026 года количество туристов с начала года составляло 1 651 506 человек (около 1,65 млн), что на 3,9% меньше аналогичного периода 2025 года. Здесь учитываются именно туристические прибытия, без бизнес-посетителей и круизных пассажиров.
Источник: Maldives Tourism Updates, Issue 39 — данные Минтуризма, опубликованные 15 октября 2026 года.
Средняя загрузка резортов во втором квартале 2026 года снизилась до 52,7%.
Таким образом, рекордное количество туристов в предыдущем году не означает автоматического роста загрузки каждого нового отеля.
Источник: Maldives Tourism Updates, Issue 39 — данные Минтуризма, опубликованные 15 октября 2026 года.
Средняя загрузка резортов во втором квартале 2026 года снизилась до 52,7%.
Таким образом, рекордное количество туристов в предыдущем году не означает автоматического роста загрузки каждого нового отеля.
Средняя стоимость гостиничного размещения
Согласно исследованию CBRE Excellerate — Indian Ocean Hotel Markets 2025, средняя суточная стоимость проданного номера (ADR) в охваченном исследованием гостиничном сегменте Мальдив составила $558 в 2025 году.
При этом в разных категориях размещения цены существенно различаются. Показатель ADR по исследуемому гостиничному рынку нельзя автоматически использовать в финансовой модели отдельного нового проекта. Для инвестиционной оценки необходим анализ сопоставимых отелей по категории, локации, инфраструктуре и типу гостей.
В частности, сегмент качественного размещения по более умеренной цене может представлять интерес, но наличие неудовлетворённого спроса в конкретной ценовой нише должно подтверждаться отдельным конкурентным исследованием.
При этом в разных категориях размещения цены существенно различаются. Показатель ADR по исследуемому гостиничному рынку нельзя автоматически использовать в финансовой модели отдельного нового проекта. Для инвестиционной оценки необходим анализ сопоставимых отелей по категории, локации, инфраструктуре и типу гостей.
В частности, сегмент качественного размещения по более умеренной цене может представлять интерес, но наличие неудовлетворённого спроса в конкретной ценовой нише должно подтверждаться отдельным конкурентным исследованием.
Доходность гостиничной недвижимости на Мальдивах
Доход инвестора в гостиничную недвижимость формируется преимущественно за счёт операционной прибыли, распределяемой собственникам согласно договору.
Возможный дополнительный источник дохода — увеличение стоимости прав на объект при перепродаже.
Возможный дополнительный источник дохода — увеличение стоимости прав на объект при перепродаже.
Как рассчитывается доходность
Это иллюстративная модель, а не прогноз доходности конкретного проекта. Она не учитывает индивидуальный налог на доход инвестора, расходы на приобретение и перепродажу, возможный простой при запуске и другие индивидуальные затраты.
Реальная структура расходов может отличаться от принятых в примере 55%. Поэтому перед покупкой необходимо запросить полноценную финансовую модель с разделением гостиничной выручки, расходов оператора и суммы, фактически распределяемой инвесторам.
Реальная структура расходов может отличаться от принятых в примере 55%. Поэтому перед покупкой необходимо запросить полноценную финансовую модель с разделением гостиничной выручки, расходов оператора и суммы, фактически распределяемой инвесторам.
Значение управляющей компании
На Мальдивах работа гостиничного оператора непосредственно влияет на финансовые результаты объекта. Управляющая компания отвечает за продажи, ценообразование, маркетинг, обслуживание гостей, содержание гостиницы и управление операционными расходами.
Международный бренд может предоставить доступ к действующим каналам продаж, программам лояльности и гостиничным стандартам. При этом наличие бренда не гарантирует определённую загрузку или доходность.
Инвестору необходимо оценивать не только репутацию оператора, но и условия договора управления, систему комиссий, порядок распределения прибыли и основания для прекращения сотрудничества.
Международный бренд может предоставить доступ к действующим каналам продаж, программам лояльности и гостиничным стандартам. При этом наличие бренда не гарантирует определённую загрузку или доходность.
Инвестору необходимо оценивать не только репутацию оператора, но и условия договора управления, систему комиссий, порядок распределения прибыли и основания для прекращения сотрудничества.
Правовые особенности покупки недвижимости иностранцами на Мальдивах
Можно ли иностранцу купить недвижимость на Мальдивах?
Иностранные инвесторы не могут приобретать землю Мальдив в обычную частную собственность на тех же условиях, что и граждане страны.
Одним из доступных инвестиционных механизмов является leasehold — договорное право долгосрочного пользования объектом или имущественными правами на определённый срок.
Для гостиничной недвижимости также применяется механизм strata lease, предусматривающий регистрацию индивидуальных прав на виллы или номера в установленных законом случаях.
В отличие от бессрочного права собственности, стоимость такого актива зависит от продолжительности оставшегося срока пользования и условий его продления.
В рамках законодательства об иностранных инвестициях Мальдив выделена категория Strata Asset Investments — приобретение индивидуальных объектов в составе резортов.
В опубликованных Министерством экономического развития требованиях для этой категории установлен минимальный инвестиционный порог $250 000 и предусмотрена возможность 100% иностранного участия. Это требование относится к конкретной категории иностранных инвестиций, а не является универсальным ценовым порогом для любой недвижимости. Применимость режима зависит от юридической категории проекта, структуры сделки и выполнения установленных требований.
Источник: Ministry of Economic Development and Trade — Foreign Investment Entry Requirements, раздел 26.5.
Одним из доступных инвестиционных механизмов является leasehold — договорное право долгосрочного пользования объектом или имущественными правами на определённый срок.
Для гостиничной недвижимости также применяется механизм strata lease, предусматривающий регистрацию индивидуальных прав на виллы или номера в установленных законом случаях.
В отличие от бессрочного права собственности, стоимость такого актива зависит от продолжительности оставшегося срока пользования и условий его продления.
В рамках законодательства об иностранных инвестициях Мальдив выделена категория Strata Asset Investments — приобретение индивидуальных объектов в составе резортов.
В опубликованных Министерством экономического развития требованиях для этой категории установлен минимальный инвестиционный порог $250 000 и предусмотрена возможность 100% иностранного участия. Это требование относится к конкретной категории иностранных инвестиций, а не является универсальным ценовым порогом для любой недвижимости. Применимость режима зависит от юридической категории проекта, структуры сделки и выполнения установленных требований.
Источник: Ministry of Economic Development and Trade — Foreign Investment Entry Requirements, раздел 26.5.
Что необходимо проверить при покупке
Ключевое значение имеют срок основного земельного договора (head lease), юридический статус продавца, регистрация прав на конкретный объект и возможность передачи этих прав третьему лицу.
Если покупателю предлагается срок leasehold с последующим продлением, необходимо установить, является ли продление юридически обеспеченным или зависит от отдельных согласований и платежей.
Дополнительно проверяются разрешения на строительство и эксплуатацию, экологические согласования, условия договора управления и обязательства сторон при задержке реализации проекта.
Если покупателю предлагается срок leasehold с последующим продлением, необходимо установить, является ли продление юридически обеспеченным или зависит от отдельных согласований и платежей.
Дополнительно проверяются разрешения на строительство и эксплуатацию, экологические согласования, условия договора управления и обязательства сторон при задержке реализации проекта.
Основные риски инвестирования
- Зависимость от международного туризма. Экономические кризисы, геополитические события, отмена авиарейсов и изменение туристических предпочтений могут существенно сокращать гостиничную выручку. Динамика 2026 года подтверждает актуальность этого риска.
- Операционная эффективность. Даже при высоком туристическом спросе отдельный объект может показывать слабые результаты из-за расходов, неверной ценовой политики, недостаточной узнаваемости или качества сервиса.
- Ликвидность. Перепродажа гостиничных прав отличается от продажи обычной квартиры. Покупатель оценивает доходность бизнеса, срок leasehold, состояние объекта, договор управления и условия передачи прав.
- Климатические риски. Изменение уровня моря, береговая эрозия, повреждение коралловых рифов и экстремальные погодные явления создают долгосрочные угрозы для островной недвижимости. По данным Всемирного банка, повышение уровня моря к 2100 году может достигать 0,5–0,9 метра в зависимости от климатического сценария. Источник: World Bank — Maldives Country Climate and Development Report.
- Риски строительства и правового оформления. Необходимо проверять финансовую устойчивость девелопера, права на участок, разрешительную документацию и обеспеченность проекта финансированием.
Как снизить риски
Для долгосрочных инвестиций предпочтительна оценка объекта как действующего или будущего гостиничного бизнеса, а не только как недвижимости с видом на океан.
При выборе следует учитывать операционную модель, подтверждённый статус проекта, расположение относительно аэропорта, состояние береговой линии, качество защитной инфраструктуры и условия договоров.
Естественные рифы, инженерное укрепление берега и международный оператор могут снижать отдельные риски, но не устраняют их полностью.
При выборе следует учитывать операционную модель, подтверждённый статус проекта, расположение относительно аэропорта, состояние береговой линии, качество защитной инфраструктуры и условия договоров.
Естественные рифы, инженерное укрепление берега и международный оператор могут снижать отдельные риски, но не устраняют их полностью.
Инвестиционные возможности на Мальдивах
Для частного инвестора основными форматами могут быть приобретение долгосрочных прав на гостиничный номер, виллу или участие в более сложных гостиничных инвестиционных структурах. Выбор зависит от инвестиционного бюджета, желаемого уровня участия в управлении, юридической модели и срока владения.
Один из примеров нового гостиничного формата — , проект на острове Тулусду (Thulusdhoo) в атолле Каафу. В январе 2026 года девелопер Teus Group сообщил о подписании международного соглашения об управлении с Radisson Hospitality Belgium. Проект ориентирован на гостиничное размещение с курортной инфраструктурой. При рассмотрении такой инвестиции важно оценивать правовую структуру приобретения, реальную гостиничную категорию, финансовую модель, сроки строительства и обязательства оператора.
Один из примеров нового гостиничного формата — , проект на острове Тулусду (Thulusdhoo) в атолле Каафу. В январе 2026 года девелопер Teus Group сообщил о подписании международного соглашения об управлении с Radisson Hospitality Belgium. Проект ориентирован на гостиничное размещение с курортной инфраструктурой. При рассмотрении такой инвестиции важно оценивать правовую структуру приобретения, реальную гостиничную категорию, финансовую модель, сроки строительства и обязательства оператора.
Мнение экспертов Alesinvest
Мальдивы могут быть интересны инвесторам, которые рассматривают недвижимость как источник долгосрочного дохода от гостиничного бизнеса и готовы учитывать операционные и юридические особенности рынка. В пользу направления говорят международная известность, сформированный туристический спрос и развитие транспортной инфраструктуры.
В то же время высокая стоимость гостиничных услуг не означает высокой доходности для каждого частного инвестора. Решающими становятся фактическая загрузка объекта, расходы оператора, условия распределения прибыли и защита инвестиционных прав.
В то же время высокая стоимость гостиничных услуг не означает высокой доходности для каждого частного инвестора. Решающими становятся фактическая загрузка объекта, расходы оператора, условия распределения прибыли и защита инвестиционных прав.
Подход Alesinvest — оценивать не только рыночный потенциал направления, но и экономику конкретного объекта. При анализе мы учитываем финансовую модель, юридические документы, условия управления и стратегию выхода из инвестиции.
Для инвесторов, ориентированных на быстрый рост стоимости и перепродажу, Мальдивы требуют более осторожного подхода из-за особенностей leasehold и ограниченной ликвидности гостиничных прав.
Тем, кто формирует диверсифицированный портфель и рассматривает долгосрочный гостиничный доход, направление может подойти при условии тщательного отбора проекта.
Тем, кто формирует диверсифицированный портфель и рассматривает долгосрочный гостиничный доход, направление может подойти при условии тщательного отбора проекта.
Частые вопросы об инвестициях в недвижимость на Мальдивах
Материал подготовлен Alesinvest на основе общедоступных данных World Bank, Maldives Monetary Authority, Ministry of Tourism, MIRA, Министерства экономического развития Мальдив и CBRE. Данные актуальны на дату подготовки аналитики и могут изменяться. Материал не является гарантией доходности, индивидуальной юридической либо инвестиционной консультацией.
27.10.2026
